Невские склады: много из ничего

Текст: Дмитрий Кирман

Несмотря на то что в Санкт-Петербурге наблюдается дефицит качественных логистических комплексов, многие девелоперы и инвесторы считают этот сегмент коммерческой недвижимости наиболее привлекательным для инвестирования.

Складный дефицит

Сегодня большая часть логистических терминалов Северной столицы - это переоборудованные заводские цеха, различные торговые и закупочные базы, а также встроенные помещения в составе действующих промышленных предприятий. При этом на качественные объекты, построенные с нуля и отвечающие международным стандартам, приходится чуть более 10% общего объема предложения. Так, по данным компании Knight Frank, на сегодняшний день в городе насчитывается 105 тыс. кв.м складских площадей класса А и 300 тыс. кв.м складов В-класса. Причем значительная доля этих объектов редко появляется на свободном рынке: они возведены и используются самими собственниками (крупными производителями, ритейлерами, логистическими операторами и др.). Между тем, по расчетам специалистов, дефицит современных складов в Петербурге превышает 2 млн кв.м. Решить эту проблему взялись профессиональные девелоперы, вышедшие в последние два года на рынок Северной столицы.

В настоящее время по размаху складского строительства и по уровню новых терминалов Петербург постепенно догоняет Москву, где рынок высококачественных складов стартовал четыре года назад. В Петербурге началом формирования рынка высококачественной складской недвижимости эксперты называют 2005-2006 гг. В результате объемы столичных рынков различаются в разы. Так, общая площадь складов класса А в Московском регионе составляет 1 млн 400 тыс. кв.м, в Петербурге - только 350 тыс. кв.м (данные Весаг Commercial Property St. Petersburg).Пока спрос на склады классов А и В существенно опережает предложение. Но, по данным компании Colliers International, в настоящее время в городе на Неве строится около 510 тыс. кв.м высококлассных складов, а более 2,37 млн кв.м складских площадей находятся в стадии проектирования. После завершения реализации большей части проектов в 2008 г. объем современных складов перешагнет отметку в 1 млн. кв.м.

Кроме того, Санкт-Петербург обладает большим потенциалом развития складской недвижимости на территории самого города в пределах КАД, чем Москва. Это связано, прежде всего, с наличием в Петербурге активно развивающихся на городских окраинах 27 промышленных зон общей площадью более 15 тыс. га, которые представляют собой довольно компактные и хорошо инженерно-подготовленные промышленные площадки с удобной транспортной доступностью.

География размещения

Большинство строящихся и проектируемых объектов расположено вдоль формирующейся промзоны Шушары (вдоль Московского шоссе и КАД). На южное направление, по данным компании Praktis C&B, приходится строительство более 350 тыс. кв.м складских площадей. Внимание инвесторов, естественно, обращено и к Восточному полукольцу КАД. Привлекательными районами для развития складского сектора являются выездные магистрали из Петербурга на север, восток, юг, юго-восток (в Выборгском, Красногвардейском, Московском, Красносельском и Кировском районах).

Минимальные запросы арендаторов качественных складов таковы: хорошая транспортная доступность, потолки - от 8 м, идеально ровный пол, один док (загрузочный портал) на 1 тыс. кв.м, просторные зоны парковки и отстоя (должны занимать не меньше половины участка, выделенного под застройку), наличие офисных помещений при складе, охраняемая территория. "Наибольший спрос ориентирован на помещения до тысячи квадратных метров. Типичные условия аренды складов класса А - $105-130, класса В - $80-110 за кв.м в год. Это triple net - очищенная арендная ставка, которая не включает операционные расходы, оплату коммунальных услуг и НДС", - рассказывает Олег Барков, генеральный менеджер петербургского офиса компании Knight Frank.

В последние два года в Петербурге ведется интенсивное строительство качественных логистических комплексов классов А и В. Вот только некоторые из них:

* В декабре 2006 г. компания "Евразия логистик" приступила к возведению логопарка "Колпино" на территории в 187,7 га, расположенной у федеральной трассы Е-9, в 8 км от КАД. Общая площадь будущего склада составит 790 тыс. кв.м. Проект реализуется в два этапа: первая очередь комплекса (205,7 тыс. квадратов) будет введена в строй в марте 2008 г.

* Компания "Международное логистическое партнерство" (MLP) приступила к строительству терминала "МЛП-Уткина Заводь" на земельном участке площадью 40 га в деревне Новосаратовка Всеволожского района Ленобласти, рядом с выездами с КАД. Инвестиции в проект оцениваются в $150 млн. Общая площадь будущего склада - 200 тыс. кв.м. Первая очередь объекта (85 тыс. квадратов) будет введена в эксплуатацию во II квартале текущего года. Около 90% ее площадей уже сданы - в августе 2006 г. подписан предварительный долгосрочный договор аренды 55 тыс. кв.м с компанией Relogix (SРL-оператор, дочерняя структура фонда прямых инвестиций "Ренова-Капитал"). Также в планах MLP строительство аналогичного складского комплекса в поселке Шушары.

* Самый крупный на сегодняшний день складской комплекс в черте города построит компания "Теорема" (владеет в Петербурге несколькими бизнес-центрами). Общая площадь терминала "Обухово", расположенного неподалеку от одноименной станции метрополитена, составит около 83 тыс. кв.м. Его строительство разбито на две фазы. Первая будет завершена в конце 2007-го, вторая - в середине 2008 г.

* Продолжает развивать свой проект в промзоне Горелово Ломоносовского района Ленобласти компания "Астрос Логистик Центр". Здесь уже возведен логистический терминал, состоящий из двух складов, площадью более 25 тыс. кв.м. В течение ближайших двух лет будут построены еще четыре складских модуля. В итоге общая площадь терминала составит 75 тыс. квадратов.

* "Национальная контейнерная компания" построит логистический терминал на земельном участке площадью 90 га в поселке Шушары. Общая стоимость проекта составит $150 млн.

* В районе поселка Янино дочерняя фирма Containerships ltd. (Финляндия) - ООО "Контейнершипс Ист" - возведет комплекс контейнерной обработки грузов и логистический терминал. Площадь первой очереди проекта составит 50 тыс. кв.м. Инвестиции в создание всего объекта оцениваются в $70 млн.

* Компания "РосЕвроДевелопмент" построит логистический парк в районе Кудрово, у КАД. Общая площадь объекта - 300 тыс. кв.м. Его возведение планируется завершить к 2010 г.

* Девелоперская компания "Эспро Девелопмент" в ближайшее время приступит к строительству сразу двух офисно-складских комплексов - "Кулон-Пулково" и "Пулково Эстейт". Финансирование проектов также будет осуществлять фонд Raven Russia. Терминал "Кулон-Пулково" (площадь складских помещений - 29 тыс., офисных - 4,5 тыс. кв.м) разместится на участке в 5 га, "Пулково-Эстейт" (57 и 3 тыс. квадратов соответственно) займет свыше 10 га.

Цена развития

Возможно, инвестиции в современные склады не столь доходны, как в строительство бизнес-центров классов А и В+, но основное преимущество логистических терминалов в том, что они достаточно просты в строительстве и последующей эксплуатации. По мнению экспертов, на сегодняшний день складская недвижимость - наиболее легкий и наименее рискованный сегмент для инвестирования. Ожидаемая доходность девелопера на собственный капитал при реализации складских проектов составляет 18-21%, средняя доходность инвестора (ставка капитализации) - 12-13%, окупаемость проектов - 6-9 лет.

При создании того или иного складского объекта девелоперы и инвесторы ориентируются на заключение долгосрочных договоров аренды (от 7 лет) с компаниями, имеющими хорошую репутацию и историю. При этом средняя ставка аренды достигает $110-130 за кв.м в год, страховой депозит при заключении договора - от одного до трех месяцев, ежегодные операционные расходы - около $30 за квадрат, а коммунальные платежи - порядка $10.

Как отмечают в компании Astera Oncor, за прошедший год арендные ставки на складскую недвижимость в Петербурге росли скромнее, чем в том же ритейле. Тем не менее, и здесь увеличение стоимости аренды составило в среднем около 15%, что превысило уровень инфляции. Специалисты считают, что в этом году увеличение арендных платежей останется на уровне прошлого года. Вероятно, ставки (а следовательно, и доходность проектов) будут расти в тех же пределах еще года три-четыре - до тех пор, пока на рынок не будут выведены все заявленные девелоперами объекты. После чего разрыв между спросом и предложением станет незначительным, и рынок перейдет на следующую ступень своего развития. Какую - покажет время.

[Графические материалы:

Зоны размещения логистических комплексов и терминалов Санкт-Петербурга

Предложение складских площадей класса А и В по районам города, тыс. кв.м

Действующие в Петербурге логистические комплексы класса А

Динамика предложения высококачественных складских площадей в Петербурге, тыс. кв.м

Структура спроса на высококлассные складские площади в Петербурге, %

Типичные условия аренды на рынке высококлассных складских площадей Петербурга

Материал доступен в бумажной версии издания.]

***

Владислав Ковалевский директор департамента складской недвижимости Весаг Commercial Property St. Petersburg:

- Складской рынок продолжает расти, подгоняемый увеличением внимания к городу со стороны отечественных и западных инвесторов и улучшением экономической ситуации в стране. Объем ввода качественных складских площадей за 2006 г. составил порядка 80 тыс. кв.м, предложение по ним на конец года - 700 тыс. кв.м, т.е. 11 % общего объема складских площадей; очевидно, что дефицит качественных площадей существует. В то же время заметно снижается спрос на некачественные складские помещения, предпочтение отдается отапливаемым помещениям с предоставлением дополнительных услуг (погрузка/разгрузка, сортировка, отбраковка, переупаковка, комплектация и др.).

***

Руслан Суворов руководитель отдела складской и производственной недвижимости компании Praedium:

- На сегодняшний день складской девелопмент является экономически привлекательным объектом для инвестирования, но при этом не более доходным, чем офисный или торговый. Северная столица, являясь воротами страны, нуждается в развитой складской инфраструктуре. На сегодняшний день развитие предложения качественных складских площадей явно отстает от спроса, что является причиной дефицита. Наиболее актуальным направлением для строительства складов вокруг Санкт-Петербурга является южное. Именно на нем сконцентрировано большинство новых проектов. Главное отличие петербургского рынка - его объем. Населенность региона в разы ниже московского. Однако это все-таки несколько миллионов человек, то есть рынок достаточно крупный. Кроме того, у петербургского рынка также ярко выражена следующая специфичная характеристика: как и в Москве, склады Санкт-Петербурга обслуживают товаропотоки не только данного региона, но и всей страны, так как регион является своеобразным перевалочным центром федерального значения. Это создает дополнительный спрос на складские площади.